Blog主持倉（四）

下一隻要講的股票都係由母公司分拆出黎，業務好簡單，收租加物業買賣加酒店，Blog主其中一份工的工作地點就係佢的商廈，有時食完飯都會去佢的商場行下，而且係一次無意中去左佢係廣州的商場，仲住左間酒店一晚（ps:確實好好服務好好住，雙人大床加浸浴，再加豐富早餐，完全唔想走....）。講左咁耐，到底今次係講邊隻股票？

今次要講的股票就係佢，太古地產（1972），就咁睇個名就已經知佢母公司係邊間。太古係2011年分拆出地產部分獨立上市，當時的招股書就指出分拆係為左獲得資金。當時太地上市文件就指出自己擁有以下的優勢
1.強勢品牌及作為首選業主的聲譽
2.具有構思、設計、發現以至管理綜合商業物業項目的能力，以成功活化市區環境見稱
3.擁有開發新項目及獲取黃金地段土地的能力
而事實上太地無論係管理商場定係寫字樓，佢的能力確實高人一等，例子有太古廣場同埋太古坊，之後會再深入講述。

當初太地上市個陣，主要建成的物業都係係香港同中國，但太地係2011年上市文件就已經有講述太地係美國邁阿密市持有一幅土地進行綜合發展，項目稱為Brickell City Center，係2106年第一期就已經開幕，收入開始入賬；而第二期就2018年先施工，意味要再等幾年先會再見到大額的入賬。直至而家太地繼續係香港，中國同美國發展。

係香港主要的物業可以分為辦公樓、零售物業同埋住宅。辦公樓包括有鰂魚涌太古坊八幢辦公樓、金鐘太古廣場、太古城中心以及東涌東薈城。零售物業就當然有著名的太古廣場購物商場、太古城中心以及東薈城名店倉。住宅方面就包括服務式住宅同埋幾項豪宅，呢到就唔詳細講。由單單睇太地的辦公樓同零售物業的地點，就已經知太地的其中一個優惠，就係大多都係甲級地段。作為一間商業收租的公司，地段係同收入掛鉤，尤其香港甲級土地可以話物以稀為貴，甲級寫字樓同埋零售舖的舖租可以係一般的好幾倍，而且都保證出租率維持高水平。無論係辦公樓定係零售物業，出租率都接近百分之百，而要講最出名的商廈就當然要講太古廣場。

根據17年第三季數據（連結），太古廣場現時呎租大約95至140元。呢個係咩概念呢？太古廣場寫字樓總樓面大約二百二十萬平方尺，以中位數117.5元計算（第一及第二期呎租比第三期高，因為第三期遠離核心區，呢到就咁簡單做計算），單單太古廣場寫字樓一個月就已經帶黎近二億六千萬的租金收入，以比例計算太古廣場寫字樓佔太古地產總收入的一成三，一棟商廈就為公司帶黎一成三的收入，而且仲未計算購物商場的租金，可見太古廣場對太地的重要性。

來源:太古地產有限公司二零一七年第三季度營運數據滙報

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但最令Blog主讚嘆的唔係太古廣場，而係另一個物業，更準確黎講係一個社區，太古坊。

2016年的年報背景就係太古坊旁的港島東中心

來源:2016年年報

連結

太古坊前身係太古船塢，太古於七十年代開始拆卸並改建為商業大廈，最初只有幾棟舊式商廈，包括和域大廈、常盛大廈同埋康和大廈，但呢三棟商廈而家已經唔再係地圖出現，原因之後再講。跟住不斷的興建同改變土地用途後，而家太古坊已經係一個完善商業區，Blog主曾經係太古坊返過工，每一日返工放工都係一大堆人向住同一個方向行，返工就由鰂魚涌地鐵站經行人天橋行入太古坊同埋港島東中心（之後會講呢一棟豪華的商廈），放工就相反方向行，人群數目不下於中環金鐘。咁多上班一族係太古坊返工，無非都係因為有唔少國際大公司都落戶太古坊，由其港島東中心進駐唔少，包括安永會計師事務所、星展銀行、摩根大通，連Facebook都選擇港島東中心作為香港的辦公室，可見港島東中心的吸引力。（ps:如果想睇維港景色，可以上去港島東中心37樓。呢一層有唔少餐廳，就算唔食野都可以上去欣賞，Blog主有時食完飯都會上去休息下）

太古坊已經可以講係中環核心商業區外的另一個主要商業區，當然呎租都反映出黎，現時呎租大約40至50元。而港島東中心就當然更高，大約50至60元，睇落好似比太古廣場差一半，但其實呢一個價格已經比對面海觀塘的創紀之城高出近三至四成，所以近年不斷有新聞指出有租戶搬離太古坊，但最後都並無影響到租用率，因為好快就有新租客落戶，而且可以因此加租金，所以出租率一直穩定維持高水平。

講左咁耐寫字樓的業務，係時候講下太地租金收入的另一部分，零售物業。唔同寫字樓咁好景，太地零售物業的租金收入係近年開始受到壓力，壓力黎自邊到？相信好易估到，未又係旅客數目下跌，購買力下跌等等。太地有兩個主要零售物業，包括太古廣場購物商場同埋太古城中心。太古廣場就當然係主打高檔零售，集合大量高檔零售品牌，主打高消費的客戶群，包括訪港旅客；而太古城中心就主打高消費力的本地客，包括居住附近的太古城住客以及於太古城上班的一族。當中太古廣場就最受旅客數目減少而影響，係16年年報就講述太古廣場的零售銷售額下跌左13%，公司就指其中一個原因由在於商場將更多空間分配比餐飲食肆。咁點解會有呢一個變動？呢一個變動其實唔止單單係太古廣場發生，香港唔少較高級的商場都不斷增加食肆的比例，原因在於旅客數目係近幾年不斷減少，而且旅客消費金額也都下跌，高檔零售商戶開始減少商店數目，或者減少店舖面積，因此商場都唔可以只聚焦係高檔零售品牌，要引入其他商戶去增加人流同埋保持出租率，其中一個方法就係增加食肆數目，最明顯的例子就係旺角的朗豪坊，近年不斷有韓國的食肆進駐，以吸引年輕一族。當然呢一個變動最大影響就當然係租金收入，食肆的租金收入當然無出租比高檔品牌咁高，而且改動需要進行翻新，當中就自然無租金收入，所以令太古廣場的租金收入有咁大的跌幅。

而太古廣場就除左引進食肆外仲特別引進瑜珈中心Pure Yoga，Blog主要對呢一個的引進值得稱讚，因為香港近年不斷有OL加入玩瑜珈，而太古廣場附近有唔少甲級寫字樓，係太古廣場增設瑜珈中心就可以吸引附近OL去太古廣場，而且玩瑜珈的人大多數都係高消費力一群，可以吸引呢群OL留係商場消費。更重要的係Pure Yoga係屬於高端品牌，太古廣場可以因此而提高檔次。

明報有篇報導講述Pure Yoga進註太古廣場，集團行政總裁就指出物色地點不容易，而且要投資近500萬，相信肯定對太古廣場有好大信心先會落戶

白領趁午飯時間上堂 成瑜伽中心商機
來源:明報

太地係17年上半年的收入比16年上半年增加46%至一百一十五億，當中有五十億係黎自物業買賣，主要係黎自香港、成都同埋美國。中期報告就講述17年下半年繼續售賣香港同美國的物業。要留意的係太地並唔似其他本地地產高咁有大量土地儲備，太地指出現時只有於美國繼續有土地進行發展，所以物業買賣的收入對於太地黎講只係一個間歇性但較大型的收入。如果單純睇租金收入，太地17年上半年就有五十五億，比16年上半年增加3%，相信17年下半年收入會因續租帶黎的加租較上半年業績理想。

Blog主對於太地的盈利能力唔會有太大的質疑，相信短至中期內都唔會有太大的變化，至少太地的物業地位係好難被打破。長期就可以留意太地係太古坊的重建計劃。呢一個重建計劃可以話係太地係香港的一個新收入來源，重建計劃包括左早前講個三棟舊商業大廈，其中一棟新建商廈會係今年完成，而跟據太地管理層指出已經有本身係中環租商廈的公司表示會承租，可見太古坊的吸引力不容忽視。早前太地的業務董事接受有線新聞的專訪,講義太古坊的重建同埋點樣繼續保持高吸引力，有興趣的可以去睇下（連結）

太古地產作為一間主力收租的公司，資產質素係完全同佢的租金收入有關，而太地一直都透過各種方式去保持旗下的物業維持高水平，提供高質素的服務去吸引高端商戶落戶佢地的物業。，因此太地的收租能力係唔需要質疑。太地而家的息率係2厘7，現時黎講未算係好吸引，但佢的盈利能力相信可以不斷增加，再加上黎緊太古坊重建係短期內完成，開始會為公司帶來回報。佢的賣樓收入已經可以當係一個bonus，希望能夠久不久就提高額外的收入。

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戴頭盔時間

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