Blog主持倉（三）

下一隻要講的股票係一隻房地產投資信託基金（簡稱房託）。講起房託，好多人第一時間諗起的股票係領展，但Blog主就反而無持有領展，相反就持有另一隻——置富產業信託（下稱置富）778。

要了解置富的業務，首先就要了解佢的背景。2003年長江實業將香港幾個商場以信託形式係新加坡上市（除左置富外另一隻係新加坡上市的係和記港口信託）。到左2010年置富係香港以介紹形式上市，當時香港同新加坡都係以第一市場上市，但到左2015年置富正式申請將新加坡改為第二上市。

仲可以係置富網頁搵到當年係新加坡上市時的上市文件

（PS:可以見到個維港仲係一條港，唔似而家咁變成一條河）

來源: IPO Prospectus dated 28 July 2003 置富網頁

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於香港上市的房託中，以市值計算置富排於領展（823）同埋冠君產業信託（2778）之後，於2017年中期報告指出置富持有17個私人住宅零售物業，包括超過2700車位，相比當年於新加坡上市時只有5個物業，可見置富於十幾年不斷購入資產增值。

由於置富當年係新加坡上市，相信為左令新加坡投資者了解公司物業，特意標示五個商場位置，並加上地鐵路線，突顯出物業係地鐵沿線，增加其吸引力

來源: IPO Prospectus dated 28 July 2003 置富網頁

來源: 2016年年報 置富網頁

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跟據2017年中期報告，2017年上半年旗下物業為置富帶來10億收益，比2016年上半年多2.5%；而2016年全年則為19.8億，比2015年全年增加5%。以2016全年計，如果以物業收入剩額計算 （收入扣除開支及管理人費用），於17個物業當中，頭五大物業已經佔超過68%，可見置富的收入係幾靠幾個大場去支撐。頭五大分別為置富第一城（沙田），置富嘉湖（天水圍），馬鞍山廣場（沙田），都會駅（將軍澳），以及麗城薈（荃灣）。幸好的係呢幾個物業於2016年的收入都有增長，能夠彌補出租率輕微的下跌。

另一個可以留意的係佢的分派金額。置富由2010年開始就不斷增加分派金額，由2010年度的24.35仙增加至2016年的49.23仙，六年就已經增加超過一倍。

由於置富係長實（現稱長和）所分拆，置富旗下的物業，好多都係租番比長和旗下的公司，包括百佳超級市場、長江實業地產發展有限公司以及屈臣氏。另外三間主要地產代理公司（中原、美聯、利嘉閣）都佔置富收入大約一成，相信係因為置富的商場都位於大型私人屋宇附近，導致地產代理公司樂於係置富的商場開設舖頭。頭十大租戶就佔2016年總租金收入大約27%，收入來源總算分散。

相信由於置富的商場都接近住宅，所以置富物業的主要租戶都包括銀行同埋餐飲
來源: 2016年年報 置富網頁

置富作為一間信託，公司溢利主要黎自兩個地方，一個就當然係一直講緊的物業收益，另一個就係投資物業公平值變動。呢一個項目經常係年報會見到，只要間公司有物業用作投資，不論係用作炒賣，定係用黎放租，每年都要為旗下物業去計算佢的賬面值，然後再同上一年所作出的賬面值去比較，兩者相差就會放係投資物業公平值變動呢一項。

例子：

上一年一間物業估值100蚊，今年估值200蚊，咁相差的+100蚊就會撥入今年的投資物業公平值變動。

咁呢100蚊係未真係有100蚊賺左？咁當然唔係

咁幾時先會賺到呢100蚊？當你賣左個個物業先有得賺

由於置富的主要收入只有收益同投資物業公平值變動，個變動的大細就好影響到最尾置富的溢利。置富於2017年上半年投資物業公平值變動超過10億，而2016年就只有2.2億（代表咩？姐係話2017年上半年物業升值快過2016年上半年好多），導致17年上半年盈利有14億，而16年上半年只有5億。所以如果單純睇佢的盈利，就會以為置富突然賺多左好多（咁會計上置富又確實係賺左的，只不過係賬目數，無確實的錢落左袋）。由於呢個公平值變動其實並唔會帶黎任何的現金流，所以要睇房託股，要留意的唔係佢的盈利，而係佢的收益。

另一個可以係財務報表留意的係可供分派予基金單位持有人之收益。呢個就真真正正代表所有房託股東可以得到的股息，於2017年上半年可供分派收益為4.9億，而16年上半年則為4.7億，大約3.7%的增長。由於香港法例規定房託必須將除稅後的淨收入至少90%股息分派比股東，所以點解一眾的房託都能夠可以作為收息股票。

作為一隻純收租的房託，佢的收入增長動力只有兩個來源，一係增加出租率，二係增加租金收入。對於置富黎講，由於佢旗下零售商場的出租率絕多都已經超過九成，部分甚至達到百分百，因此增加出租率並非佢的增長動力。剩下就只有加租。好多時經常係新聞會聽到領展加租的新聞，導致有市民抗議。相反卻較少聽到市民抗議置富加租的新聞。，主要原因係置富的租戶大多都係較大型，包括銀行及連鎖餐飲集團，有較大能力應對加租。此外置富的商場大多都係大型私人屋宇，住戶經濟能力較高，對加租會有較少的反感。

但加租始終唔係一個長遠的增長方法，因此置富透過減債的方法去增加現金流，但正如之前所講，置富要將淨收入的九成派回股東，咁邊到有錢？又如何減債？做法好簡單，就係透過賣資產。置富近幾年開始售賣商場，包括於2015年2月及2017年12月分別出售盈暉薈同埋和富薈。當中出售和富薈為置富帶黎超過9億收益。置富就話會用筆錢做日常開支同埋還債。

置富呢一個賣商場的動作其實領展係好多年前已經做緊，近年領展仲開始進軍中國內地以及寫字樓，以不斷擴展其業務。置富會唔會好似領展咁行同一條路？Blog主相信短期內都唔會有咁的動作，起碼管理層並無表示有咁的意圖。

咁賣資產後D錢應該點使用？如果係以為前，相信置富會向母公司長和買商場，但對上一次購買資產已經數回2014年，而且近年優質資產價格已經唔平，相信置富唔會係呢個時候花一大筆金錢去購買資產。因此最後相信置富會保留現金，作用日常開支，剩餘則會派息，甚至作出回購股票。

有別於領展，置富未曾作出任何回購，一直都以派息方式回饋股東。股價近一年黎一直保持係9蚊至10蚊水平上落。作為一隻房託股票，股價保持平穩，能長期派發加每年增加股息，呢幾點係十分重要。置富無論三年定五年的回報都跑贏恒指，相信短期內股價都會一直係現水平上落。長期黎講要留意管理層會否有大型的收購，甚至好似領展咁改變策略進軍其他地產項目。現水平置富提供五厘股息回報，除非整個經濟環境有大轉變，否則相信置富將來都至少能保持現水平收入，派息相信有保證，適合長期持有收息。

三年的回報圖，分別比較置富同埋盈富基金，可見置富跑嬴盈富基金大約6%

來源:webb-site

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